Nguyên nhân nhà băng dồn dập đại hạ trị giá bds nhưng vẫn ế virtualveda.in

Việc giảm trị giá nhưng phát mại vẫn ế, một phần do việc định giá tài sản không dựa theo giá trị thực tế - Hình ảnh: CƯỜNG NGÔ

Nhiều tháng gần đây, ctàn ác nhà băng ráo riết bán bất động sản hoặc tài sản ko giống độc xử lý nợ xấu. Nhiều tài sản giảm tới 50tỷ lệ nhưng vẫn ế.

Khi nhà băng "đại hạ trị giá"

Ngày 24-11 tới, Công ty Quản lý nợ và knhị thhung bạo tài sản Agringân hàng (Agringân hàng AMC) sẽ tổ chức đấu trị giá căn nhà hơn 100m2 ở số 110 Hàng Buồm (quận Hoàn Kiếm) với trị giá khởi điểm 30,6 tỉ đồng.

Căn nhà phố cổ này từng được Agringân hàng đấu trị giá lần input tháng 8-2023 với trị giá 60,5 tỉ đồng. Sau 7 lần đấu trị giá bất thành, nhà băng phcửa quan giảm 50phần trăm trị giá lúc đầu.

Trước đó nhà băng này cũng tìm chủ mới cho căn nhà 160m2 ở 19 phố Hàng Chiếu (quận Hoàn Kiếm) trị giá khởi điểm 64,29 tỉ đồng, thấp hơn 43 tỉ đồng so với lần đấu trị giá những hiểmh đây một năm.

Một số khoản nợ có tài sản đảm bảo là cvô lương dự án nghỉ dưỡng từ loạt doanh nghiệp liên quan tới Tập đoàn Tân Hoàng Minh mới đây cũng được ngân hàng giảm trị giá.

Câu chuyện ko của riêng ai, nhiều nhà băng ko giống hiểm cũng phcửa quan chấp thuận đại hạ trị giá để xử lý nợ. Với tài sản như nhà xưởng, táy máyc thiết bị…, chuyện thanh hao khô khoản còn "đau đầu" hơn.

Hôm 23-11 tới, Vietinngân hàng sẽ tổ chức đấu trị giá lần thứ 17 nhà máy sinh sản xi măng ở Hquan ải Dương. Với trị giá khởi điểm hơn 53 tỉ đồng, khoản nợ này được rao chỉ bằng 1/3 trị giá trị mang ra thuở đầu.

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, ông Huỳnh Minh Tuấn - nhà sáng lập Công ty tư vấn đầu tư và quản trị tài sản FIDT - cho biết có nhiều lý do kéo tới việc rao mãi vẫn ế.

Thứ nhất, kinh tế đang lúc suy giảm, việc phát mại vốn đã khó càng khó.

Chưa kể việc tiếp cận vốn khá khó khăn, dòng tiền "tắc" lại. Có nhà đầu tư muốn mua sắm nhưng ko xoay được thêm vốn từ nhà băng.

Thứ nhị, rất nhiều trong khối nợ xấu là chung bạo dự án du lịch nghỉ dưỡng, khhung bạoh sạn… Nhưng với loại tài sản này, nhà đầu tư còn cần một số tiền rất lớn để vận hành trong Lúc sale quy mô này đang rất chật vật, ông Tuấn nói.

Cuối cùng, vấn đề quan yếu nhất về trị giá. Góc trông sau nhiều năm trong nghề quản trị tài sản, ông Tuấn cho biết nếu trông mức hạ trị giá từ nhà băng như "bán tháo". Nhưng thực tiễn ko hẳn như vậy.

"Ngân hàng rao trị giá gồm cả lãi lẫn gốc, dồn vào một viên. Như vậy sao ra được trị giá trị thật để cung - cầu gặp nhau? Nên cũng dễ dàng hiểu vì sao nhiều tài sản nhà băng phquan ải rao vài chục lần", ông Tuấn nhận xét.

Mua qua nhà băng khó, nhà đầu tư tìm chủ sở hữu

Ông H.T. - lãnh đạo một doanh nghiệp chuyên đầu tư bất động sản phát mại - share vừa mua sắm lại một resort ở Hội An. "Tôi trực tiếp thương thảo với chủ dự án, ko mua sắm qua nhà băng", ông H.T. nói với Tuổi Trẻ Online.

Theo nhà đầu tư này, nhà băng thường tạo tầm thời hạn cho khvô lươngh vay có thể tự thanh hao khô lý. "Cvô lương nhà băng bán gộp cả gốc lẫn lãi, nhưng mỗi lần rao chỉ giảm 10tỷ lệ, rất mất thời hạn", ông H.T nêu bất cập.

Vị này cho biết thêm, mua sắm những nghiệt khu resort, khhiểm sâuh sạn, nhà đầu tư rất Note tới hạn thuê đất. Nếu trị giá bán giảm sâu nhưng thời hạn thuê còn ngắn cũng rất khó bán.

Theo Hội Môi giới bds Việt Nam (VARS), tổng trị giá trị bds thế chấp tại cgian ác nhà băng chiếm tầm 70tỷ lệ tổng tài sản đảm bảo các khoản vay. Trong lúc việc giảm trị giá nhưng phát mại vẫn ế, một phần do việc định giá tài sản không dựa theo giá trị thực tế. Trong lúc đó, có những tài sản bị hạn chế thời hạn và tỉ lệ giảm trị giá.

Để tránh được những rủi ro tiềm tàng, lãnh đạo VARS cho rằng người tiêu sử dụng sắm cần Note thẩm định trị giá lại bđs, do nhiều tài sản vốn được thẩm định trị giá tốt hơn trị giá trị thực tiễn lúc phê duyệt khoản vay.

Thêm nữa, người tiêu sử dụng sắm cần nắm được lý do bị phát mại, tránh trường hợp có tranh chấp với phía thứ ba. Đồng thời cần lên phương án tài chính, tính toán phí lãi vay và vốn đầu tư bỏ ra để tránh "ham rẻ" vô tình lại dính vào vòng xoáy "nợ nần".

Ông Nguyễn Quốc Hùng - tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam - thừa nhận việc tkhô cứng lý tài sản vừa qua khó khăn. Rất nhiều khoản đảm bảo giá trị lớn liên quan tới bất động sản nhưng thị trường lại gần như đóng băng.

"Thêm nữa, định giá phát mại tài sản không theo giá trị thực tế, mà tính cả gốc và lãi thì sao bán được. Mỗi lần giảm cũng chỉ được 5-10phần trăm, do đó có tài sản đấu giá trên 2 năm mới bán được", ông Hùng nêu bất cập.